세금 폭탄 현실화? 다주택자 양도세 중과, 전세 시장 대혼란 예고

양도세 중과 유예 종료, 다주택자 셈법 복잡

정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 연장하지 않기로 방침을 세우면서 오는 5월 9일 이후 다주택자들의 매물 출회가 예상됩니다. 이재명 대통령은 신년 기자회견과 SNS를 통해 이를 재차 확인하며, 시장에 매물을 내놓도록 유도하겠다는 정부의 의지를 분명히 했습니다. 이는 1년마다 연장되던 유예 조치가 4년 만에 종료되는 것으로, 다주택자들의 부동산 보유 및 매도 전략에 큰 변화를 가져올 것으로 보입니다. 현재 규제지역으로 묶인 서울 등지에서는 2주택자 20%p, 3주택 이상 다주택자는 30%p의 추가 양도세가 부과되며, 장기보유특별공제 대상에서도 제외됩니다.

 

 

 

 

매물 출회 난관, 전세난 심화 우려

하지만 세금 규제 강화에도 불구하고 다주택자들의 매물 출회가 쉽지 않을 것이라는 전망이 나옵니다. 서울 등 규제지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 전세 세입자가 거주 중인 주택은 실거주 의무와 충돌하여 거래가 어렵기 때문입니다. 노원구의 한 공인중개사는 "현실적으로 전세 세입자가 거주 중인 주택은 매도가 어려워 선택지가 많지 않다"고 밝혔습니다. 또한, 지난해 서울 아파트값이 8.98% 상승하며 높은 오름세를 보인 점도 매도 결정에 영향을 미칠 수 있습니다. 정부의 비거주 1주택자 세금 손질 시사까지 더해지면서, 다주택자들은 상급지 주택 보유 전략을 유지할 가능성이 높습니다.

 

 

 

 

상급지 매물 잠김, 지역별 양극화 심화 예상

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "토지거래허가제를 고려하면 단기간에 많은 매물이 나오긴 쉽지 않다"며, "양도세 중과 유예 때에 비하면 매물이 늘 수 있지만 시장 분위기를 바꿀 만큼은 아닐 것"이라고 내다봤습니다. 강남구의 한 공인중개사는 아파트 집주인들은 조용한 반면, 빌라나 오피스텔 등 비아파트 소유주들의 매도 문의가 있다고 전했습니다. 이는 지역별 양극화를 심화시킬 수 있으며, 수도권 다주택자들은 경기·인천 지역의 집을 먼저 매도하려는 경향을 보일 수 있습니다. 결과적으로 강남 등 상급지 매물은 잠기고, 인천과 경기 지역의 집값은 하락하는 상황이 예상됩니다.

 

 

 

 

실거주 중심 시장 재편, 전세난 가속화

매매 시장뿐 아니라 전세 시장에도 큰 파장이 예상됩니다. 부동산 시장이 실거주 중심의 1주택자들로 재편될 경우, 전세 매물 역시 줄어들 수밖에 없습니다. 윤 위원은 "실거주자가 많아지면 전세 매물이 줄어드는 구조"라며, "이에 따른 전셋값 상승 분위기가 지속되거나 확대될 수 있다"고 경고했습니다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "양도세 중과 유예 종료는 가족 단위 거주 가능한 전세 매물이 줄어드는 등 임대 시장에 영향을 미친다"며, "이는 공공임대나 기업형 임대로도 대체하기 어려운 문제"라고 지적했습니다.

 

 

 

 

결론: 세금 폭탄과 전세난, 부동산 시장의 이중고

다주택자 양도세 중과 유예 종료는 매물 출회를 제한하고 전세난을 심화시키는 등 부동산 시장에 복합적인 영향을 미칠 전망입니다. 규제 지역의 거래 제한과 실거주 중심 시장 재편은 전세 매물 감소로 이어져 서민들의 주거 불안을 가중시킬 수 있습니다.

 

 

 

 

이런 상황, 궁금하실 만한 점들

Q.양도세 중과 유예 조치가 종료되면 다주택자에게 어떤 불이익이 있나요?

A.기본세율에 더해 2주택자는 20%p, 3주택 이상 다주택자는 30%p의 추가 양도세가 부과되며, 장기보유특별공제 대상에서도 제외됩니다.

 

Q.토지거래허가구역에서 집을 팔기 어려운 이유는 무엇인가요?

A.토지거래허가구역에서는 주택을 취득하기 위해 허가를 받아야 하며, 전세 세입자가 거주 중인 경우 실거주 의무와 충돌하여 거래가 쉽지 않습니다.

 

Q.실거주 중심 시장 재편이 전세 시장에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.실거주자가 늘어나면 전세 매물이 줄어들어 전셋값 상승을 부추길 수 있으며, 이는 서민들의 주거 부담을 가중시킬 수 있습니다.