서울 전세 시장, '10.15 부동산 대책' 후폭풍: 매물 급감과 월세 상승의 그림자

10.15 부동산 대책 발표 이후의 시장 변화

10·15 부동산 대책이 발표된 지 약 한 달 뒤, 국토교통부는 기자들에게 전세 매물에 대한 영향이 나타나지 않고 있다고 설명했습니다. 당시 기자간담회는 정부가 대책을 발표하기 전 9월 부동산원의 통계를 받았지만, 반영하지 않았다는 논란을 해명하기 위한 자리였는데 이와 함께 부동산 대책 발표 이후 시장 여파에 대한 평가도 내놨습니다. 당시 김규철 주택토지실장은 "대책 발표의 효과로 전세 매물이 줄어들고, 전세가가 상승하는 부분은 현재로서는 아닌 것 같다"고 평가했습니다. 다만,  "굉장히 짧은 시간이라 단정적으로 말씀드리진 않는다"며 "현재로서는 매물에 대한 영향이 단기간에 나타나고 있지 않다"고 덧붙였습니다. 그로부터 한 달여 지난 지금, 전월세 시장의 변화는 어떻게 나타났는지 다시 들여다봤습니다.

 

 

 

 

서울 전세 매물 급감의 현실

정부는 약 석 달 전, 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶는 '10·15 대책'을 발표했습니다. 치솟는 수도권 집값을 잡기 위한 특단의 대책이었습니다. 풍선 효과를 막기 위해 한 번에 넓은 지역을 규제 지역으로 지정했는데 2년간 실거주 의무가 부여되는데다 '전세 낀 매매', 이른바 '갭투자'를 원천 차단하기 때문에 매매가 힘들 뿐 아니라 전세 매물이 줄 것이란 우려가 제기됐습니다. 이런 보도가 쏟아지다보니 국토부에서 '영향 없다'고 기자들에게 설명한 겁니다. 실제로 규제 직후인 지난해 10월 21일 서울 아파트 전세 매물은 2만 4,290가구였는데 기자 간담회를 진행한 11월 12일에는 2만 6,467가구로 오히려 2천여 가구 늘어난 상태였습니다. 당시 간담회에서도 이 수치를 근거로 들며, 오히려 늘었다고 강조했습니다. 하지만, 상황은 불과 한 달여 만에 급변했습니다. 간담회 이후인 11월 말부터 서울 아파트 전세 매물은 급감하기 시작했고, 올해 1월 5일 기준 2만 2,366가구로 뚝 떨어졌습니다. 지난해 최저 물량보다 더 낮을 뿐 아니라 빅데이터 플랫폼 '아실'에 3년 치 일일 자료가 등록되는데 이 모든 걸 봐도 2023년 이후 단 하루도 기록한 적 없는 수치입니다.

 

 

 

 

전문가 분석: 정책 영향과 시장 변화

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "2년 내리 아파트 준공 물량이 감소하고 있고, 실입주 목적으로 하는 매매만 유효하다보니끼 전세를 주는것보다는 임대차 기간을 짧게 가져갈 수 있거나 차라리 월세를 받으려는 니즈도 같이 올라가는 것 같다"며  "정부 정책 때문만은 아니지만 영향이 없다고는 할 수 없을 것"이라고 설명했습니다. 다만, 서울 아파트 전세 주간 상승률을 보면, 대책 발표 이후 0.14~0.16% 사이를 횡보하고 있습니다.  국토부 설명대로 전국 전셋값도 0.1%P씩 완만하게 상승하는 추세였습니다. 국토부 관계자는 "임대차 시장에서 중요한 변수는 매매가격 변화율인데 대책 이후 매매 상승률이 많이 눌려 있어 어느 정도 안정된 상태"라며 "전세 매물 물량은 얼마나 많이 지어서 입주하느냐에 따라 달려있는데 큰 물량이 나오는 때와 아닐 때 다르게 나타난다"고 설명했습니다. 이어 "다만, 그간 착공이 많이 안 된 것도 사실이니 공공 부문에서 공급에 속도를 낼 수 있도록 할 것"이라고 설명했습니다.

 

 

 

 

전세난 심화와 월세 가격 상승

이같은 전세난이 더 우려되는 이유는 월세 상승으로 이어지기 때문입니다. 전세 매물이 줄면 월세 수요가 자연스럽게 늘고 가격은 오를 수밖에 없습니다. 실제로 6일 발표한 KB부동산 월간 주택 가격 동향 자료(전용면적 95㎡ 이하 아파트 대상)를 보면, 지난해 12월 서울 아파트 월세 지수는 131.2로 통계 작성 이래 최고치를 기록했습니다. 한국부동산원의 자료를 봐도, 서울 월세는 지난해 1월 134만 3,000원에서 12월 147만 6,000원으로 10만원 넘게 올랐습니다. '10·15 부동산 대책'으로 대출마저 규제가 강화되면서 월세를 택하는 경우가 점차 늘고 있어 전세의 월세화는 더 가속화되는 모습입니다.

 

 

 

 

향후 전망: 공급 부족과 전세 시장의 불확실성

전세 물량은 국토부 관계자의 설명대로 입주 물량이 얼마나 되느냐에 달려있습니다. 부동산R114의 자료를 보면, 올해 서울 아파트 입주 물량은 약 2만 9,000호 수준입니다. 지난해 4만 2,000호보다 30% 넘게 감소했습니다. 전세 매물량 '최저'가 오늘이 아닐 수 있다는 의미입니다.

 

 

 

 

결론: '10.15 부동산 대책' 이후 서울 전세 시장의 불안정한 미래

결론적으로, '10·15 부동산 대책'의 영향으로 서울 전세 시장은 매물 감소와 월세 상승이라는 이중고를 겪고 있습니다. 전문가들은 이러한 현상이 단기적인 요인뿐 아니라, 장기적인 공급 부족과 맞물려 더욱 심화될 수 있다고 경고합니다. 정부의 추가적인 대책 발표와 시장의 변화에 주목해야 할 시점입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문

Q.10.15 부동산 대책은 무엇인가요?

A.수도권 집값 안정을 위해 서울 전역과 경기 12곳을 토지거래허가구역으로 묶고, 갭 투자를 제한하는 등의 규제를 포함하는 대책입니다.

 

Q.왜 전세 매물이 줄어들고 있나요?

A.토지거래허가구역 지정으로 인한 매물 감소, 갭 투자 제한, 그리고 신규 아파트 공급 부족 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.

 

Q.앞으로 전세 시장은 어떻게 될까요?

A.전문가들은 공급 부족이 지속될 경우, 전세 매물 감소와 월세 상승 현상이 심화될 것으로 예상하며, 정부의 추가 대책 발표와 시장 변화에 주목해야 한다고 강조합니다.