서울 내 집 마련 꿈, 중위소득 가구에 '7.8%'만 가능? 충격적인 현실

서울 중위소득 가구, 내 집 마련의 문턱 높아지다

최근 집값 상승세가 가팔라지면서 서울 중위소득 가구가 대출을 받아 살 수 있는 아파트가 현저히 줄어든 것으로 나타났습니다. 주택담보대출 한도 축소 등 강화된 대출 규제와 금리 상승 가능성이 겹치면서, 소득은 있지만 자산 축적이 어려운 이들의 '내 집 마련'은 더욱 힘들어질 전망입니다. KB부동산에 따르면 지난 1분기 서울의 KB주택구입잠재력지수(KB-HOI)는 7.8을 기록하며, 이는 27개월 만에 최저치입니다. 이 지수는 중위소득 가구가 대출을 통해 구입 가능한 아파트 재고량을 나타내며, 7.8%라는 수치는 중위소득 가구가 시세 하위 7.8% 범위 내의 아파트만 구매할 수 있음을 의미합니다.

 

 

 

 

주택구입능력, 회복세 꺾이고 다시 하락

KB-HOI 지수는 총 아파트 재고량을 중위소득 가구가 금융기관 대출(20년 만기 원리금 상환 기준)을 받아 구입 가능한 재고량으로 나눈 백분율입니다. 이 지수가 낮다는 것은 중산층의 주택구입능력이 약화되었음을 뜻합니다. 서울 HOI 지수는 과거 10.4까지 올랐으나, 금리 인상 시기를 거치며 2021년 4분기 2.7, 2022년 말 2.3까지 급락했습니다. 당시에는 서울 아파트 100채 중 2채만이 중산층의 구매 가능 범위에 있었습니다. 이후 금리 안정으로 2025년 3분기 말 11.7까지 회복했으나, 최근 시장 금리 상승과 중산층의 구입 가능 아파트 재고량 급감으로 다시 하락세를 보이고 있습니다.

 

 

 

 

실질 구매 가능 아파트, LTV 규제로 더 줄어

KB-HOI 지수는 주택구입자금의 30%를 보유하고 LTV(주택담보대출비율) 70%를 기준으로 산출됩니다. 하지만 KB국민은행 관계자는 서울의 경우 규제지역으로 지정되어 LTV 40%가 적용되므로 실제 HOI 지수는 더 낮아질 수 있다고 설명했습니다. 이는 대출 없이 주식 매각 대금이나 성과급 등으로 집값을 올리는 '현금 부자'와 소득만으로 내 집 마련을 해야 하는 이들 간의 양극화를 심화시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

 

소득은 제자리, 집값은 급등… '내 집 마련' 멀어지나

국가데이터처에 따르면 중위소득 가구의 월 소득은 지난 3년간 13% 오르는 데 그쳤지만, 같은 기간 서울 중위 아파트 매매 가격은 22% 상승했습니다. 김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "최근 3년간 집값이 너무 많이 올랐다"며 "소득은 크게 늘지 않았고, 물가와 금리 부담은 커졌는데 주택 가격만 급등하면서 주택 구입 여력이 빠르게 약해졌다"고 분석했습니다. 지난 1분기 기준 중위소득 가구가 구입 가능한 아파트 재고량은 11만 6천 호로, 이는 이전 분기보다도 최저치를 기록했습니다.

 

 

 

 

하반기 금리 인상 시, 중산층 내 집 마련 더욱 어려워져

하반기 금리 인상이 본격화되면 중산층의 내 집 마련은 더욱 힘들어질 수 있습니다. 특히 올 상반기 서울 부동산 시장에서 중저가 아파트 가격이 크게 오르면서, 중산층이 접근 가능한 가격대의 아파트가 줄어들고 있습니다. 금리 인상 시 15억원 미만 아파트에 적용되던 '6억원 주담대 최대 한도 적용'마저 어려워질 수 있습니다. 김 위원은 "현장에서는 통계상 금리보다 높은 4% 후반 이상이 적용되는 경우가 많아 이미 부담이 작지 않다"며 "금리가 조금만 올라도 대출 가능 금액이 줄어 중산층에게 추가적인 압박이 될 것"이라고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

핵심 요약: 서울 내 집 마련, '현금 부자'만 가능한 시대?

서울 중위소득 가구의 주택 구입 능력이 급격히 약화되었습니다. 강화된 대출 규제와 금리 상승 가능성으로 인해 대출을 통한 내 집 마련이 더욱 어려워졌으며, 소득 대비 집값 상승률이 높아 양극화가 심화되고 있습니다. 하반기 금리 인상 시 중산층의 주택 구입 여력은 더욱 감소할 것으로 예상됩니다.

이런 상황, 궁금하실 만한 점들

Q.KB-HOI 지수란 무엇인가요?

A.KB-HOI 지수는 총 아파트 재고량을 중위소득 가구가 금융기관 대출을 받아 구입 가능한 재고량으로 나눈 백분율로, 중산층의 주택구입능력을 나타내는 지표입니다.

 

Q.실제 구매 가능 아파트 재고량이 HOI 지수보다 더 적은 이유는 무엇인가요?

A.HOI 지수는 LTV 70%를 기준으로 산출되지만, 서울의 경우 규제지역으로 LTV 40%가 적용되어 실제 구매 가능한 아파트 재고량은 더 적을 수 있습니다.

 

Q.금리 인상이 중산층의 주택 구입에 미치는 영향은 무엇인가요?

A.금리가 오르면 대출 원리금 상환 부담이 커지고, 대출 가능 금액이 줄어들어 중산층의 내 집 마련이 더욱 어려워집니다.