전세보증 '126% 룰' 완화, 숨통 트이나? 주금공의 새로운 시도와 해결 과제

126% 룰, 전세 시장에 드리운 그림자

한국주택금융공사(HF)가 전세대출보증 심사 과정에서 '126% 룰'을 도입하면서, 공시가격이 낮은 빌라 등 비(非)아파트의 보증금 반환에 어려움이 예상되었습니다. 이 규정은 임차보증금의 합이 공시가격의 126%를 초과하면 보증을 거절하는 것을 골자로 합니다. 이는 깡통 전세로 인한 전세사기 및 사고를 방지하기 위한 조치였지만, 예상치 못한 부작용을 낳았습니다. 특히, 공시가격 140%에 담보인정비율 90%를 넘으면 보증을 받을 수 없는 상황은, 세입자의 입주 차질과 임대인의 보증금 반환 어려움으로 이어졌습니다. 이러한 상황은 전세 시장의 불안을 증폭시키는 요인으로 작용했습니다.

 

 

 

 

규제 완화의 시도: 감정평가금액 인정

금융위원회는 주택금융공사와 함께 전세대출보증 심사 과정에서 주택가격 산정 방식을 개선하기로 결정했습니다. 기존에는 KB시세 등 공신력 있는 시세가 없는 주택에 대해 공시가격 140%를 일괄 적용했지만, 차주가 원할 경우 최근 6개월 내 '감정평가금액'을 주택가격으로 인정해 주는 것으로 변경했습니다. 이는 126% 룰로 인한 보증 거절 문제를 완화하고, 세입자들의 보증 혜택을 확대하기 위한 시도로 풀이됩니다.  이러한 변화는 126% 룰 시행으로 어려움을 겪는 임차인과 임대인에게 숨통을 트이게 할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

 

HUG의 선례와 주금공의 차이점

2023년, 주택도시보증공사(HUG)가 먼저 126% 룰을 도입한 바 있습니다. 당시 전세가율 100%에 육박하는 '깡통 전세'도 보증보험에 가입할 수 있는 점을 악용한 전세사기 및 사고가 급증했기 때문입니다. HUG는 126% 룰을 통해 깡통 전세를 퇴출하고자 했지만, 보증보험 가입 요건 강화로 인해 보증금을 반환하지 못하는 사례가 속출했습니다. 주금공은 HUG의 사례를 참고하여, 감정평가금액 인정이라는 유연한 방안을 제시했습니다. 하지만, HUG의 사례를 비추어 볼 때, 실효성에 대한 의문은 여전히 남아있습니다.

 

 

 

 

자체 감정평가, 긍정적 측면과 한계

주택금융공사는 공시가격 산정이 어려운 비아파트를 대상으로 '자체 감정평가금액' 적용을 인정하기로 했습니다. 이는 임차인뿐만 아니라 임대인도 보증 과정에 감정평가를 의뢰할 수 있도록 하여, 융통성을 높였습니다. 감정평가기관은 주택금융공사와 협약이 체결된 5곳으로 제한됩니다. 이는 감정평가 뻥튀기 등 부작용을 방지하기 위한 조치입니다. 하지만, HUG의 사례를 보면 감정평가 신청 건수 중 실제 보증 발급률이 매우 낮았다는 점, 보수적인 감정평가로 인해 기대감이 떨어질 수 있다는 점, 감정평가기관 부족으로 인해 시간이 오래 걸릴 수 있다는 점 등은 해결해야 할 과제로 남아있습니다.

 

 

 

 

남은 숙제: 실효성 확보와 시장 안정화

이번 주택금융공사의 규제 완화는 126% 룰 시행으로 인한 시장의 혼란을 다소 완화할 수 있을 것으로 보입니다. 하지만, 감정평가금액 인정이 얼마나 실질적인 도움을 줄 수 있을지는 미지수입니다.  과거 HUG의 사례를 볼 때, 실효성을 확보하기 위해서는 감정평가 과정의 투명성 확보, 감정평가기관 확대, 현실적인 감정평가액 산정 등이 필요합니다.  궁극적으로 전세 시장의 안정화를 위해서는, 126% 룰의 긍정적인 효과를 유지하면서도, 세입자와 임대인 모두가 만족할 수 있는 균형점을 찾아야 할 것입니다.

 

 

 

 

핵심만 짚어보기: 주금공의 126% 룰 완화, 시장에 미칠 영향은?

주택금융공사가 126% 룰 완화를 위해 감정평가금액을 인정하기로 했습니다. 이는 깡통 전세 방지 노력의 일환으로,  세입자와 임대인의 어려움을 덜어주기 위한 시도입니다. 하지만, HUG의 사례를 볼 때 실효성에 대한 의문이 제기되며, 감정평가 과정의 개선과 시장 안정화를 위한 노력이 필요합니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q.126% 룰이란 무엇인가요?

A.임차보증금과 선순위채권의 합이 공시가격의 126%를 초과하면 전세보증을 받을 수 없는 규정입니다. 깡통 전세로 인한 피해를 막기 위해 도입되었습니다.

 

Q.주택금융공사에서 인정하는 감정평가기관은 어디인가요?

A.주택금융공사와 협약이 체결된 5곳의 감정평가기관의 감정평가금액만 인정됩니다.

 

Q.이번 규제 완화가 전세 시장에 어떤 영향을 미칠까요?

A.126% 룰로 인한 세입자, 임대인의 어려움을 다소 완화할 수 있지만, 감정평가 과정의 실효성 확보가 중요합니다.  전세 시장의 안정화를 위해서는 추가적인 노력이 필요합니다.