강남 아파트에 올인했는데… 60대 부부, '상속세 폭탄' 피하는 재테크 솔루션

고민의 시작: 부동산 부자의 그림자

성인 자녀를 둔 60대 부부가 겪는 재산 관리의 어려움은 많은 이들이 공감할 만한 문제입니다. 남편 명의의 강남 아파트와 아내 명의의 상가, 넉넉해 보이지만 실상은 '부동산 부자, 현금 빈곤'에 시달리고 있습니다. 월세와 연금을 합쳐 월 700만 원의 수입이 있지만, 상가 공실 문제와 자녀 결혼 자금, 상속세 부담 등 해결해야 할 과제가 산적해 있습니다. 이러한 상황은 단순히 개인의 문제가 아닌, 오늘날 한국 사회에서 흔히 볼 수 있는 자산 불균형의 단면을 보여줍니다.

 

 

 

 

진단: 도곡동 아파트, 매도해야 할까?

45~50억 원에 달하는 도곡동 아파트는 강남의 핵심 입지와 교육 환경을 갖춘 우량 자산입니다. 하지만 당장의 현금 부족 때문에 이를 매도하는 것은 장기적인 관점에서 실익이 없습니다. 미래 가치 상승분을 포기하는 셈이기 때문입니다. 진짜 문제는 남편 유고 시 발생할 막대한 상속세입니다. 배우자 공제를 최대한 활용해도 약 7억 6000만 원의 세금이 예상되는데, 현재 보유한 현금 2억 원으로는 턱없이 부족합니다. 따라서, 현재 상황에서 도곡동 아파트 매도는 신중하게 고려해야 할 문제입니다.

 

 

 

 

해결책: 상가 매각과 유동성 확보

아내 명의의 동대문 상가 처분이 시급합니다. 온라인 시장 성장과 팬데믹 여파로 동대문 상권은 구조적 쇠퇴기에 접어들었습니다. 현재 공실인 상가는 임대료를 파격적으로 낮추거나 '렌트프리' 기간을 줘서라도 임차인을 맞춰야 합니다. 이후 수익률 기대치를 낮춰 3채 모두 매각하는 것이 현명한 선택입니다. 상가 3채를 매각해 약 15억 원을 확보하고, 기존 현금 2억 원을 합치면 총 17억 원의 유동 자금을 마련할 수 있습니다. 이 자금은 자녀 증여, 노후 및 상속 재원, 비상금 등 세 가지 목적으로 배분해야 합니다.

 

 

 

 

자산 배분: 3억 원으로 자녀에게 '날개' 달아주기

30대 자녀들을 위해 3억 원을 배정하여 '사전 증여'를 실행합니다. 두 자녀에게 각각 1억 5000만 원씩 증여하고, 성인 자녀 공제 5000만 원을 제외한 1억 원에 대한 증여세(약 10%)는 자녀가 납부하게 합니다. 증여받은 자금은 ISA 등을 통해 불려 나가게 하고, 추후 결혼 시점에 '혼인 증여재산공제(1억 원)'를 추가로 활용할 수 있습니다. 이는 세금 부담을 최소화하면서 자녀의 자립 기반을 마련해주는 효과적인 방법입니다.

 

 

 

 

노후와 상속세 대비: 월 배당 ETF 포트폴리오 구축

가장 큰 비중인 12억 원은 부모의 노후와 상속세 납부를 위한 '월 배당 상장지수펀드(ETF) 포트폴리오'로 구축합니다. 지수 추종형, 우량 채권형, 커버드콜 전략 상품 등에 분산 투자해 연 4~5% 수준의 배당 수익을 목표로 삼으면 매월 400~500만 원의 현금 흐름이 창출됩니다. 이는 기존 상가 월세를 대체할 뿐만 아니라, 향후 도곡동 아파트 상속세 납부를 위한 즉각적인 유동성 재원이 됩니다.

 

 

 

 

안전판 마련: 2억 원은 정기예금으로

나머지 2억 원은 정기예금에 예치하여 시장 변동성에 대비한 안전판으로 삼습니다. 부동산은 급할 때 현금화가 어렵지만, 예금은 언제든 대응이 가능하기 때문입니다. 현금 유동성을 갖추는 것은 장기적인 자산 관리에서 반드시 고려되어야 할 중요한 요소입니다.

 

 

 

 

핵심 정리: 부동산 재구조화, 행복한 노후의 시작

결론적으로 쇠퇴하는 상가 부동산을 정리해 금융 자산으로 전환하는 리밸런싱(자산 재구조화)이 시급합니다. 이를 통해 부모는 골치 아픈 상가 관리에서 벗어나 배당금으로 여유로운 노후를 즐기고, 자녀는 미리 받은 자금으로 자산 형성을 시작할 수 있습니다. 현명한 자산 관리는 현재의 어려움을 극복하고, 미래의 행복을 위한 든든한 기반을 마련하는 첫걸음입니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문: 궁금증 해결!

Q.상가 매각, 정말 해야 할까요?

A.네, 동대문 상권의 쇠퇴와 공실 문제를 고려할 때, 상가 매각은 유동성을 확보하고 미래 리스크에 대비하기 위한 필수적인 선택입니다. 더 이상 수익형 부동산이 아닌 현금화해야 할 자산으로 보는 것이 타당합니다.

 

Q.자녀 증여, 세금 문제는 어떻게 해결하나요?

A.자녀에게 증여할 때, 성인 자녀 공제와 혼인 증여재산공제를 활용하여 세금 부담을 최소화할 수 있습니다. 또한, 자녀가 증여받은 자금을 ISA 등을 통해 운용하도록 하여 자산 증식의 기회를 제공하는 것이 중요합니다.

 

Q.월 배당 ETF, 안정적인 투자 방법인가요?

A.월 배당 ETF는 지수 추종형, 우량 채권형 등에 분산 투자하여 비교적 안정적인 수익을 추구할 수 있는 방법입니다. 하지만, 투자에는 항상 위험이 따르므로, 투자 전에 충분한 정보를 수집하고 전문가의 조언을 구하는 것이 좋습니다.